物业申请房屋维修基金xxx 第1篇

为了加强城市公有房屋的管理，逐步扩大房屋的统管面，实行专业化经营，更好地为人民居住生活服务，为四化建设服务，我们根据“调整、改革、整顿、提高”的方针和中央、_对城市公房管理工作的有关指示，草拟了《关于加强城市公房管理工作的意见》（讨论稿），并在今年三月召开的全国城市房产住宅工作会议上进行了讨论。现将修改后的《关于加强城市公房管理工作的意见》印发给你们，请结合本地区的具体情况，研究试行。并可参照《意见》，制订适合你们情况的具体办法或条例。在试行中有何问题和意见，望及时告诉我们。

国家城市建设总局关于加强城市公房管理工作的意见

（1980年7月19日）

全国城市现有公有房屋约十二亿平方米，其中，由市房管部门统一经营管理的约二亿五千万平方米。这是国家一顶巨大的物质财富。把它们管理好，维修好，使用好具有重大意义。但是，由于_、“_”极左路线的干扰破坏，加上我们工作中的缺点，城市房产管理工作存在很多问题，机构不健全，体制不适应，统一管理和以租养房的方针不落实，房屋失修失养严重，影响了城市房产经营管理工作的进一步开展。

为了贯彻国民经济“调整、改革、整顿、提高”的方针和落实_中央〔1978〕13号文件关于“城市公有住宅、中小学校舍和机关、事业单位、文化、卫生、商业、服务行业的房屋，以及企业厂区以外的公有房屋，应由城市逐步实行统一管理”的要求，把城市公房管理好，维修好，使用好，更好地为人民居住生活服务，为四个现代化建设服务，现就加强房产管理工作提出如下意见。

一、建立健全房产管理机构

城市房产管理部门担负公私房产管理和组织住宅建设的双重任务。它是人民政府行使房地产管理职权和组织住宅建设的职能机构，又是经营房地产业务的领导机关。任务十分繁重，现有机构、体制远不能适应要求，必须切实予以调整和加强。为此，建议各省、市、自治区城市建设局（建委城建处），可根据任务大小，设立房产住宅处或房产住宅科；各城市设房产住宅局或房地产管理局，统一管理人、财、物的使用和调配。地、县也要设立相应的管理机构。

为了加强对直管公房的专业经营，大城市的局可根据需要情况，设立房产经营；房屋修缮、住宅建设、材料生产供应等公司；中小城市可酌情建立必要的专业机构，按企业办法经营。房管所（站）作为房产经营公司的基层服务单位，实行管养合一。

城市房管部门的编制，行政、企业、事业应当分开，人员配备要精干。行政管理人员，列入行政编制。企、事业管理人员，由经营费用开支。

二、坚持统一管理的方针

城市公有通用房屋实行统一管理，是_、_早就确定了的方针。贯彻执行这一方针，可以从根本上克服目前存在的各自为政的现象，充分发挥现有房屋的作用，合理地使用有限的财力、物力和人力，把房屋管理好，维修好。同时，有利于各单位集中精力搞好自己的生产和工作。因此，房管部门要积极创造条件，有计划、有步骤地扩大统一经营管理面。把中小学校舍和机关、事业单位的办公用房，以及文化、卫生、商业、服务行业的营业用房统一经营管理起来。对单位自管的住宅，也要根据不同情况，逐步实行统一经营管理。国家和地方投资新建的住宅一律由房管部门统一经营管理。已经统一经营管理的房屋，不得再分散各单位自管。目前尚未纳入统一经营管理的房屋，使用单位要执行当地政府有关房产管理的规定，在业务上接受房管部门的指导和监督，并按时向房管部门填报各种产权产籍变更和新建住宅情况等报表。

由市房管部门统一经营管理的房屋，使用单位和个人不得自行转让、拆除、改装和变更用途。如需要转让、拆除、改装和变更用途的必须经房管部门同意。空闲不用的，要交回房管部门统一调配。

房产管理工作要贯彻群众路线。街道居民委员会和单位，要建立健全群众管房组织，协助搞好房屋的管理、维修、调配、拆迁等工作。

三、贯彻“以租养房”的原则

目前，城市现有中小学校舍、机关、事业单位、文化、卫生、商业、服务行业以及企业厂区以外的公有房屋，有的实行租金制，有的实行预算制，个别的不收取房租。住宅的租金标准和补贴办法也不统一，职工负担苦乐不均。特别是现行住宅租金标准很低，租金不够“以租养房”。

“经租养房”，系指租金收入除去其他必要的开支外，不仅能够保证房屋的正常保养修缮，而且在房屋使用年限终了时。能够收回投资，重建房屋。因此，成本租金构成应该包括折旧费、维修费、管理费、税金和利息。鉴于房租制度的改革是件大事，特别是住宅租金的调整，与职工工资收入有密切联系，不应轻易变动。需要在调查研究的基础上，提出方案上报审批。

从当前实际情况出发，建议采取如下过渡办法：

（一）住宅租金标准不统一的城市，要在不降低房租总收入的前提下，制定统一的租金标准，报市人民政府批准执行。各单位自管房屋，也必须执行统一的租金标准。

（二）文教、卫生和行政机关用房，实行预算制的，可改为租金制，按折旧费、维修费、管理费三项因素计租。

（三）商业、服务行业生产、营业用房，原则上要按成本租金计租。

要按时收取房租，做到应收尽收。要积极清理和追收xxx租金。用户不得借故拒交房租，对无理拒交，经教育无效者，处以适当的罚款，并由所在单位扣交。

每年收入的租金，要用于房屋维修和管理，不准挪作别用。

四、加强房屋维修保养

目前，城市房屋失修失养十分严重，各地房管部门必须切实采取有效措施，把现有房屋及其附属设施，维修保养好，尽快扭转失修失养的被动局面，确保正常使用与居住安全。要在查清房屋损坏状况的基础上，制订规划，有计划地推行成街成片轮修的经验。同时，要重视经常性的小修养护，不断改善服务态度，做到及时方便。对不同类型的房屋，要按不同的修缮标准，经常保持完好。要十分重视中小学校舍和商业、服务行业等非住宅房屋的维修，切实把它们维修好。

按照我国目前的房屋状况，自然淘汰率一般年平均为百分之一至二。到了淘汰年限，需要翻建时，在租金不含折旧费的情况下，所需资金应列入地方基本建设计划。

房屋修缮公司与房产经营公司要明确承发包关系，实行合同制，要改变修缮工程不搞核算，不计成本，“吃大锅饭”的状况，加强企业管理，全面考核各项技术经济指标，不断提高劳动生产率。要保证房屋修缮质量，建立验收、回修制度。要注意安全，杜绝重大工伤事故。对管修服务工作确有成效者，要给予表扬和奖励。对玩忽职守造成塌房伤人或住户财产损失事故者，要给予批评或处分。

根据测算，维修每万平方米房屋，全国平均每年约需钢材一点七吨，木材九立方米，水泥十二吨，玻璃七十平方米。各地应根据实际需要，纳入地方物资分配计划。要注意节约原材料，充分利用旧料，对节约材料、使用旧料成绩卓著者，应予以适当奖励。

房屋维修费（不包括管理费）每万平方米全国平均每年约为二万一千元。房管部门直管公房的房租收入不敷支出者，不足部分按规定由城市维护费拨付。

五、要合理分配房屋

城市住房供需矛盾非常突出，根本原因在于房源缺乏，但分配上的不合理，也加剧了住房的紧张，因此必须加强对住房分配工作的领导和管理。各地可根据职工家庭人口数量、性别、辈份、职务及有利于计划生育等因素，制定暂时分配标准和实施办法。分配的原则，要首先解决无房户和严重拥挤户。分房要走群众路线，严禁徇私舞弊、走后门等不正之风。住宅分配渠道要与住宅建设投资渠道一致起来，凡国家补助和地方投资建设的住宅，由市房产住宅局编制分配方案，报市人民政府批准，统一分配。各单位自筹资金建设的住宅，由单位自行分配。企、事业职工缺房，应向各自的单位申请，不能直接找房管部门。

各经政府制定了住房分配标准，就要严格执行。对现已超过住宅分配标准过多的住户，要做好思想工作，动员他们把多余的房房管部门。

各经政府制定了住房分配标准，就要严格执行。对现已超过住宅分配标准过多的住户，要做好思想工作，动员他们把多余的房房管部门。

各经政府制定了住房分配标准，就要严格执行。对现已超过住宅分配标准过多的住户，要做好思想工作，动员他们把多余的房屋调剂出来，分配给无房、缺房户居住，任何单位不得挤占住宅作其他用房，挤占了的，原则上要退还。严禁抢占公房，抢占者经教育仍不退还的，要提请司法机关强制其迁出或依法处理。

各城市房管部门要加强经常性的调配工作，设置换房机构，搞好换房业务，帮助群众解决居住困难，有利生产，方便职工生活。

六、搞好房屋修建材料生产

城市房屋修建材料，主要依靠物资部门按计划供应。鉴于当前材料供不应求，凡有条件的地方，房管部门要积极建设一些水泥、砖、瓦、灰、砂、石等建筑材料生产企业，以弥补计划供应的不足。

目前房屋修建队伍的机械化水平很低，各省、市、自治区建委在分配施工机具时，要优先安排。房管部门要积极创造条件，自制一部分专用机械设备。装备费用，维修工程从城市维护费中支出，新建工程按规定从预算成本中提取。

房管部门所属工厂企业的生产，要列入各地工业生产计划，所需的原材料、燃料、动力、设备等，纳入现行物资供应体制供应。

七、大力培训专业人才，积极开展科学研究

目前城市房产专业技术力量严重不足，科学研究工作十分落后，不抓紧解决这个问题，必将阻碍房产事业的发展和住宅建设技术水平的提高。各级房管部门要下大力气把这项工作抓好。

培训房产管理专业干部和技术人才，要两条腿走路。有条件的城市，要兴办中等专业学校、技工学校；所有城市都要有计划地加强在职干部和工人的业务培训，领导干部要带头学科学、学技术、学管理。

房产专业的科学研究，要有房产经济理论、管理科学和技术科学三个方面。今后要在继续抓好房产技术科学研究的同时，重点应该放在房产经济理论和管理科学的研究上，逐步实现技术现代化，管理科学化。为此，城市房管部门要建立和充实必要的科研机构，积极开展科学技术研究和情报交流活动。

物业申请房屋维修基金xxx 第2篇

去年年底，北京市有关部门根据_要求颁布了《关于归集住宅共用部位共用设施设备维修基金的通知》。通知要求，凡本市行政区域内新建商品住宅的购买人应交纳公有住宅共用部位共用设施设备维修基金，其具体内容如下：

1、购房者在办理立契过户手续时，按购房款的 2％足额交纳维修基金。公有住房售后维修基金由买卖双方共同负担，其中售房单位出大头，要从售房款中按多层住宅 20％、高层住宅 30％的比例划拨维修基金；职工个人出小头，按购房款当年新建公有住房成本价 2％的比例交纳。

2、此项基金只用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造。

3、商品住宅维修基金由北京市居住小区管理办公室代管。住宅小区成立管委会后，市小区办便将住宅维修基金移交给管委会管理或经管委会同意交由物业管理企业代管。

公有住房维修基金由售房单位存至市住房资金管理中心系统，待公有住房售后成立管委会，再将基金移交给管委会管理。

4、管委会成立前，维修基金的使用由售房单位或售房单位委托的管理单位提出使用计划，经房地局审核后划拨；管委会成立后，维修基金的使用由物业管理企业提出年度使用计划，经管委会审定后实施。

5、维修基金不足时，经管委会研究决定，市房地局批准，可按业主占有的住宅建筑面积向业主续筹。

6、如业主所住房屋因拆迁或意外失火无法居住，维修基金代管单位应将维修基金账面余额按业主个人交纳比例退还给业主。如业主转让房屋所有权，其结余维修基金随房屋所有权同时过户。

北京居民交纳维修基金的具体程序目前，北京市居住小区管理办公室和各区县房地局小区办已经开展了商品住宅公共维修基金的代收工作。

谁应交纳维修基金维修基金交纳人为 1999年 1月 1日以后签订新建商品住宅（包括经济适用住房、与住宅结构相连的非住宅等）房屋预售契约或房屋买卖合同的购买人。

将商品住宅转为租赁、经营或自用的售房单位也应按规定交纳维修基金。不交纳商品住宅维修基金，将不予办理立契过户手续和权属登记手续。

物业申请房屋维修基金xxx 第3篇

第一步,在物业交割前,需要通知出售业主腾空房子;

第二步,所购房屋的水、电、煤气、有线电视费、供暖费、物业费等费用结清,买卖双方都要在物业交割单上签字备档;

第三步,向出售业主领取房屋钥匙;

第四步,买方与该套房屋的物业公司签订新的《物业供暖合同》。

在二手房的物业交验过程以下三个方面是需要特别关注的:

首先,维修基金余额的结算与更名

买卖双方通常都会在合同中约定维修基金的结算方式,但有时约定过于笼统,只写“送”或者“不送”。事实上,房屋交接时还会遇到例外情况,即卖方尚未缴付维修基金或维修基金部分已经使用。由于买卖合同中约定不明确,卖方可以认为维修基金是“送”的,未缴部分或不足部分当然由买方自行缴付;而买方也可以认为,卖方应当足额缴付后,再将维修基金移至买方名下。因此,交易双方在签订合同时,应当明确维修基金的结算数额。

其次,水、电、煤、电话、物业管理费等生活费用的结清手续

物业申请房屋维修基金xxx 第4篇

第二条 本办法所称私有住宅楼房, 是指个人按本市住房制度改革的有关规定购买的单元式住宅楼房( 以下简称私有住房) .第三条 同一楼房的产权人享有平等的权利和义务。产权人须遵守国家和本市私有房屋管理的有关规定。

第四条 住宅楼房售出后, 一律由售房单位组织楼房管理机构, 全面负责售出楼房的日常管理。具体职责是:

(一)组织和协调楼房共用部位、共用设施的使用、维修, 负责私有住房自来水设施跑水、下水管道和垃圾道堵塞, 燃气设施故障、供暖设备漏水、电源线路和照明设备故障等项目的急修。

(二)管理公共维修基金, 定期向产权人公布使用情况。

(三)及时向售房单位反映产权人的意见。

(四)调解产权人之间因房屋使用与维修发生的纠纷。

第五条 私有住房的各项维修费用( 供暖、燃气设施除外) , 由产权人负担。其中, 共用部位、共用设施维修所需费用, 从公共维修基金的利息中支付, 不足部分, 可由产权人按各自占有房屋建筑面积的比例分摊。

第六条 公共维修基金由产权人在购房时按每平方米建筑面积30元交纳。以准成本价购房的, 可由产权人和售房单位各交纳50% ( 单位交纳部分可从售房款中支付) .产权人出售私有住房或其私有住房拆除更新时, 应退还其交纳的公共维修基金本金, 其中售房单位交纳部分应退还原单位。

第七条 私有住房电梯、高压水泵的管理及其运行、维护和更新费用, 由售房单位负责和负担。

供暖、燃气设施的维修、更新和费用负担, 按本市公有住宅楼房管理的有关规定执行。

第八条 私有住房的正常修缮, 由产权人负责, 也可委托管房单位或其他房屋修缮单位承担。

承担修缮施工任务的单位, 应保证维修及时和施工质量。修缮费用按《北京市房屋修缮工程预算定额》执行,或由双方协商议定。

第九条 产权人应合理使用共用部位和毗连部位, 保证走廊、楼梯、通道畅通。对楼房的承重结构和暖气、燃气、上下水、供电等设施设备的使用, 应遵守有关规定。需要拆改的, 须经管房单位或有关设施设备的管理部门批准。擅自拆改或使用不当造成损坏或发生故障的, 按有关规定由责任者负责修复或赔偿。

产权人有权按照自已的意愿使用住房, 但不得影响建筑安全和他人的正常使用, 不得妨害市容观瞻。产权人改变住房使用性质的, 应征询管房单位的意见, 报所在地房地产管理机关批准。

第十条 市和区、县房屋土地管理局应加强对私有住房的管理, 定期组织有关部门进行房屋安全检查, 监督售房单位对售出楼房的管理与维修工作。对管理不善的单位,房屋土地管理局应给予警告并限期改正; 对因未履行职责造成产权人损失的, 责任单位应予赔偿。

第十一条 本市住房制度改革前已有的私有住宅楼房的管理与维修, 参照本办法执行。

物业申请房屋维修基金xxx 第5篇

自1992年1月1日《天津市城镇住房制度改革方案》实施细则之八《天津市公有住房出售办法（试行）》以来，天津市公房出售工作已历经23年之久。为确保公房出售后房屋共用部位的维修与养护，该方案提出“售房单位应从售房款中提取10%作为已售房屋的公用部位维修基金，按照《天津市公有住房出售办法（试行）》该资金暂由房屋所在区、县房管局管理和监督使用”。

1993年6月天津市城镇住房制度改革领导小组（以下简称“市房改领导小组”）《关于印发1993年出售公有住房若干政策的通知》（津房改〔1993〕2号）中提出“公共部位和共用设施的维修费由售房单位从售房款中提取10%，购房人另交购房款1%的资金，建立公用部位和共用设施维修基金解决”。在该文件基础上，天津市房改领导小组又于1993年7月22日印发《天津市出售公有住房资金归集使用管理暂行办法》（津房改〔1993〕4号），其中第三条规定：“出售公有住房款的90%建立城市或单位住房基金，10%建立共用部位共用设施维修基金，个人交纳售房价格的1%作为个人共用部位共用设施维修基金”。

1995年8月25日，天津市房改领导小组继续印发《关于加大公有住房出售力度的意见》，其中涉及直管公房售房资金分配政策中继续保持10%共用部位、共用设施维修基金的比例不变。

1998年7月21日，天津市房地产管理局、天津市城镇住房制度改革办公室联合下发《关于直管公产住房售房收入使用和管理的规定》（房财〔1998〕222号），第一条第一款继续保留购房人交纳购房款中10%资金与购房人交纳购房款中1%的公共部位维修资金，另第一条第二款规定：出售高层住宅的单位，从售房款中按每建筑平方米提取100元，建立电梯和水泵更新改造基金。

自2000年1月1日起，按照天津市房改领导小组文件《关于调整公有住房出售收入分配比例的通知》（津房改〔2000〕9号）精神：公有住房出售收入中继续提取10%共用部位和共用设施维修基金（高层住宅并按每建筑平方米100元提取电梯、水泵更新改造基金），剩余资金中提出建立6%的售前维修资金和10%的售后主体结构维修资金。

2003年10月，天津市住房委员会办公室对当时公有住房出售收入管理进行了梳理、整合，制定了《关于加强公有住房出售收入管理的意见》（津房委〔2003〕4号），该意见中重新整合公有出售收入实行基金制。其中，整合公有售后维修基金中规定：“维修资金”由原11%共用部位共用设施设备维修基金转换，由开户银行和售房单位分别按户建立明细台账，主要用于公房售后共用部位共用设施设备维修；“更新改造资金”由原售前和售后主体结构维修基金（折合为售房款）和高层住宅电梯、水泵更新改造资金转换，由售房单位按幢建立明细台账，主要用于公房售后共用部位共用设施设备的更新改造。

至此，11%维修资金和更新改造资金和电梯、水泵更新改造资金（以下简称更新改造资金）定义完整出炉。截至2015年3月，天津市国土资源和房屋管理局、天津市财政局联合下发《市国土房管局市财政局关于调整公有住房出售分配比例的通知》（津国土房保〔2015〕38号）精神，“公有住房出售收入中提取的资金，与个人按照购房款1%交纳的资金，建立的公房售后维修基金”。售后维修基金相关使用范围、使用报批程序基本保持不变。

二、沉睡的已售公房“养老金”

天津市自1992年实行房改以来，累计出售公有住房万套，3953万平方米，占公房总量的58%，回收售房资金亿元，使用亿元，余额亿元，其中住房基金亿元，维修基金亿元。

在参与公房出售管理工作中，笔者认为在售房资金的后续管理上存在突出的问题，尚待研究完善：售后房屋灭失后，其维修资金账户仍有11%的维修资金余额和的更新改造房屋资金余额。这部分资金多年处于“休眠”状态，无人“唤醒”，没能充分发挥货币资金的有效性和利用性；也未能实现利用售房资金完善公房售后维修机制，发挥其规范管理、保值增值，“安全、收益、流动”的初衷。

公房出售政策执行二十多年来，城市规划建设及基础设施的提升改造工作不断推进，城市拆迁与建设步伐紧锣密鼓，天津市内中心城区及_区等城市面貌日新月异。据不完全统计，自2004年至今，天津市已拆迁房屋3447万平方米，共计52万户居民。在这些拆除的房屋中，有一部分为公房出售后住房，这些灭失的住房账户剩余的10%维修资金和更新改造资金数额具体有多少，目前没有现成资料可查，但查询这些数据也不是无从入手，它只是“沉睡”在售房资金专户上，待我们“唤醒”。

笔者在公房出售管理工作中，搜集了一些市内六区部分地段直管产公房出售后的拆迁数据，通过这些数据线索，借助银行的配合，可初步反映出灭失的公房存在售后维修资金余额的情况。

由于天津市各区拆迁建设力度不同，灭失房屋数量也存在差异。如和平区拆迁力度和范围不小，但大多数属于散片危陋房屋拆迁改造，涉及成套可售单元房屋拆迁的比较少，因而存留灭失房屋的维修资金余额较少。而河西、河北、南开区涉及成套可售单元房屋拆迁改造的比较多，存留的维修资金余额相对较多。

综观天津市房改售房工作，摸清存留灭失房屋的维修资金余额是关键所在，只有摸清底数才能将这部分资金进行合理转移，让这些沉睡的资金发挥用途。

三、将沉睡资金进行合理转移和使用的可行性探讨

近年来，天津市居民住房因突发性火灾、爆炸、电梯与消防故障、阳台栏板脱落等，造成房屋及设备设施损坏时有发生，给居民人身、财产安全造成损失的同时，也加大了房屋管理单位应急解危资金的支出。

随着公房售房工作的持续推进，房管部门掌管房产资源持续减少。大多数房管职工除自然退休及减员外，仍服务于公房维修养护及管理工作，租金收入不断减少，而房屋维修养护及管理经费等刚性支出不断加大，收不抵支状况越来越严重，而进行抢修工作的应急解危资金来源很少。按照现行公房出售政策，仅按公房出售的比例提取，很难满足应急抢险解决突发性事故的支出。

鉴于此，笔者考虑将以上所述存留灭失住房的维修基金余额转移至应急解危资金，市区两级公司可以按规定统筹使用这部分盘活资金，继续充分发挥其服务业主，养护房屋的作用。对1%个人部分维修基金，建议按经办支行查询出的明细表转至各售房单位，依法进行公告，按法律规定时效告知权利人限时领取。同时各售房单位建立备查账簿，待权利人申领。

1.准确获取灭失公房的维修资金信息

物业申请房屋维修基金xxx 第6篇

1、契税，契税是指房屋所有权发生变更时，就当事人所订契约按房价的一定比例向新业主征收的一次性税收。它是对房地产产权变动征收的一种专门税种。

2、合同印花税，在订立合同时就直接缴纳，总房款的％，一般跟首付款一起缴，以便于开发商统一办理合同登记和房产证。不过值得注意的就是目前在住宅类房屋购买交易中，合同印花税是暂免的，所以我们购买住宅的购房者是不需要缴纳这部分税费的。

3、房屋维修基金，维修基金是指商品住房和公有住房出售后建立的专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造的基金。住房维修基金的全称是共用部位、共用设施设备维修基金，专项用于屋顶、电梯等共用部位、共用设施设备保修期满后中修以上的维修和更新。